K A L K U L A T O R .. K R E D I T
Hal2 yg harus diperhatikan saat memilih KPR adalah:
1. Hati2 ama iming2 bunga kecil,
karena itu bisa dipastikan hanya di 1-2th awal aja. Coba tanya berapa
bunga berjalan saat ini. Bisa jadi pas di awal dibilang bunga 7% aja,
tetapi pas jalan bisa 13-14%, nahlo naik 2x lipat kan? Selain itu tanya
juga rata2 berapa bulan sekali di-review bunganya?
2. Minta simulasi cicilan per bulannya, detil sampe proporsi bunga/margin dan pokok hutang kita.
Ilustrasinya
Kebanyakan bank syariah gak ada penalty, paling cuman bayar margin
terakhir aja. Kalo konvensional harus dipastikan lagi ke banknya. Kalo
bank konvensional sekarang ini mulai menghaluskan istilah penalty. Soal besarannya berapa, katanya sih udah nggak gede lagi kok.
4. Tanyakan soal pelunasan di awal. Apakah hal ini dimungkinkan ato tidak. Sekaligus juga apakah boleh pelunasan sebagian atau tidak.
Rata2 bank akan memberikan dana sesuai kemampuan angsur kita. Rata2
memberikan 30% dari TakeHomePay (THP), dan bisa joint income dengan
istri. Inget ya, dengan istri, bukan dengan ortu ato mertua
Nah, misalnya udah cocok ama suatu KPR, nanti akan diatur waktunya buat
akad. Tapi yg perlu diperhatikan adalah kecocokan waktu antara kita,
penjual, notaris & bank. Harus match semua nih. Bisa jadi salah satu
pihak gak bisa pas tanggal yg ditentukan, mundur lagi deh. Ada beberapa
bank yg melakukan akad max tgl 20 setiap bulannya, tapi ada juga yg
tanggalnya bebas tapi jatuh tempo ditentukan pada tanggal X setiap
bulannya (tanggal gak bisa nego).
List Biaya yang muncul
- Spoiler:
- ProgKredit.zip http://www.4*shared.com/file/H8aZooeB/ProgKredit.html
-- jangan lupa ilangin tanda bintang
[*] ya...
Hal2 yg harus diperhatikan saat memilih KPR adalah:
1. Hati2 ama iming2 bunga kecil,
karena itu bisa dipastikan hanya di 1-2th awal aja. Coba tanya berapa
bunga berjalan saat ini. Bisa jadi pas di awal dibilang bunga 7% aja,
tetapi pas jalan bisa 13-14%, nahlo naik 2x lipat kan? Selain itu tanya
juga rata2 berapa bulan sekali di-review bunganya?
2. Minta simulasi cicilan per bulannya, detil sampe proporsi bunga/margin dan pokok hutang kita.
Ilustrasinya
- Spoiler:
- Awas...!!! Pastikan dapet penjelasan rinci soal ini karena bisa jadi
masalah di kemudian hari. Satu hal lagi, jangan langsung percaya ama
bank syariah dengan cicilan flat-nya. Bisa jadi penghitungan di dalemnya
pake sistem anuitas yg dianut konvensional. Metode ini dikenal juga
dengan metode piramida terbalik.
Ilustrasinya gini, untuk kasus bank syariah misalnya kena cicilan per
bulan 3.000.000 flat, nah perlu dipastikan dulu tuh simulasi di dalamnya
apakah tetap proporsi margin & pokok hutang atau justru piramida
terbalik. Kalo flat, misalnya 2.000.000 margin, 1.000.000 pokok hutang.
Setiap bulan akan terus seperti itu.
Kalo piramida terbalik, di awal cicilan akan "bayar margin"-nya dulu,
misalnya 2.800.000 margin, 200.000 pokok hutang (pake angka kasar aja,
yg penting bisa bayangin). Ini kasus juga ada di bank syariah ya, so be
notice!! Kalo bank konvensional mah emang begono...
Kalo bank yg gw pilih yaitu Bank Muamalat Alhamdulillah proporsi margin
& pokok hutang tetap sampe akhir. Itung2annya gampang
Berdasarkan analisa sekilas (soalnya dapet tabel simulasi angsuran
banyak bgt ), titik impas antara bunga/margin dan pokok hutang bukan
terjadi pada tengah (1/2) periode KPR, tapi di 2/3 periode KPR. Misalnya
minjem 150jt selama 15th. Logikanya kalo cicilan tetap dengan proporsi
utang & margin yg juga tetap, maka di th ke 7,5 pokok hutang tinggal
75jt dong? Tapi dengan sistem anuitas, angka 75jt itu baru terjadi di
th ke-10. Kalo kita mau pelunasan di awal jadi meleset semua kan
itung2annya?
Kebanyakan bank syariah gak ada penalty, paling cuman bayar margin
terakhir aja. Kalo konvensional harus dipastikan lagi ke banknya. Kalo
bank konvensional sekarang ini mulai menghaluskan istilah penalty. Soal besarannya berapa, katanya sih udah nggak gede lagi kok.
4. Tanyakan soal pelunasan di awal. Apakah hal ini dimungkinkan ato tidak. Sekaligus juga apakah boleh pelunasan sebagian atau tidak.
- Spoiler:
- Menurut pengalaman, rata2 bank syariah dengan sistem anuitas (termasuk
juga bank konvensional) akan memberikan fasilitas pelunasan sebagian.
Tapi bank syariah dengan proporsi yg fix, gak ada pelunasan sebagian.
Ambil bank yg ini, karena itung2annya lebih jelas. Mereka gak bisa
pelunasan sebagian karena harus ngerubah akad. Itu trade-off kok, fair
enough for me.
Rata2 bank akan memberikan dana sesuai kemampuan angsur kita. Rata2
memberikan 30% dari TakeHomePay (THP), dan bisa joint income dengan
istri. Inget ya, dengan istri, bukan dengan ortu ato mertua
- Spoiler:
- Misalnya THP kita joint dengan istri bulanan 3.000.000, maka besaran
angsuran yg bisa goal ya 30% x 3.000.000 = Rp 1.000.000 (biar gampang
aja gw buletin angkanya).
Inget, angka 1jt itu adalah margin dan hutang ya. Dan biasanya angka
hutang lebih kecil daripada margin (biasanya untuk jangka waktu KPR yg
panjang).
Kebetulan bank yg ane pilih gak ada joint income. Tapi plafon bisa 50%
THP pemohon. Jika istri bekerja, plafon naik jadi 60% THP pemohon. Ini
lebih menguntungkan, tapi hal ini bisa berbeda untuk kondisi nasabah
lain. Jadi silahkan di kalkulasi dulu mana yg lebih menguntungkan.
Nah, misalnya udah cocok ama suatu KPR, nanti akan diatur waktunya buat
akad. Tapi yg perlu diperhatikan adalah kecocokan waktu antara kita,
penjual, notaris & bank. Harus match semua nih. Bisa jadi salah satu
pihak gak bisa pas tanggal yg ditentukan, mundur lagi deh. Ada beberapa
bank yg melakukan akad max tgl 20 setiap bulannya, tapi ada juga yg
tanggalnya bebas tapi jatuh tempo ditentukan pada tanggal X setiap
bulannya (tanggal gak bisa nego).
- Spoiler:
- Oia, kalo boleh saran sih, misalnya tanggal jatuh tempo boleh milih,
mending ambil tanggal awal bulan/ deket2 gajian. Ini memudahkan kita
untuk kontrol pengeluaran & disiplin dalam pemakaian dana. Kalo
"tanggal tua" takutnya udah kepake dulu tuh dana
List Biaya yang muncul
- Spoiler:
- Biaya2 ini meliputi:
1.Pajak pembeli (BPHTB) = NJOP - Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) X 5%.
Besaran NPOPTKP tergantung daerah masing2, dalam hal ini dipake angka 60jt.
Misalnya NJOP = 200juta berarti 200juta - 60juta X 5% = 7 juta
Penjual juga kena pajak, tapi tidak ada NPOPTKP. Jadi penghitungannya
Pajak Penjual - NJOP x 5%. Angkanya pasti lebih gede daripada Pajak
Pembeli.
Catatan ini dibuat barangkali ada penjual yg dia minta harga rumahnya terima bersih, alias pajak ditanggung smua ama pembeli
2.Biaya Notaris nilainya tergantung notarisnya meliputi:
- cek sertifikat
- Validasi pajak PPH dan BPHTB
- Akta Jual Beli
- Balik Nama sertifikat
3 Biaya Pengikat bank
- cek sertifikat/appraisal
- SKMHT
- APHT dan Sertifikat
- Spoiler:
- Maksudnya proporsional disini adalah besaran margin & pokok hutang
akan tetap sama di setiap cicilan. Kalau di piramida terbalik akan besar
margin/bunga di awal2 cicilan, sedangkan pokok hutang hanya berkurang
sedikit.
Ane coba bikin ilustrasinya sedikit (M: margin; H: hutang).
1. Sistem fix proportion (biasa disebut proporsional/margin flat)
Quote:
- Cicilan I : 3.000.000 (M: 2.000.000; H: 1.000.000)
- Cicilan II : 3.000.000 (M: 2.000.000; H: 1.000.000)
- Cicilan III : 3.000.000 (M: 2.000.000; H: 1.000.000)
- dst.
2. Sistem anuitas (piramida terbalik)
Quote:
- Cicilan I : 3.000.000 (M: 2.800.000; H: 200.000)
- Cicilan II : 3.000.000 (M: 2.780.000; H: 220.000)
- Cicilan III : 3.000.000 (M: 2.760.000; H: 240.000)
- dst.
Lihat bedanya di ilustrasi gw yg bold
Di metode piramida terbalik muncul istilah "bayar bunganya dulu"
Note:
Kadangkala kita ngerasa kalo proses
KPR itu makan waktu yg lama. Makanya harus pastikan semua syarat udah
lengkap. Selain itu jangan sungkan2 utk follow up ke orang bank-nya,
sekaligus memantau sejauh mana prosesnya.
Kadangkala kita ngerasa kalo proses
KPR itu makan waktu yg lama. Makanya harus pastikan semua syarat udah
lengkap. Selain itu jangan sungkan2 utk follow up ke orang bank-nya,
sekaligus memantau sejauh mana prosesnya.
